I diritti reali di godimento su cosa altrui determinano una scissione del diritto di proprietà, nelle facoltà di godimento e di disposizione riconosciute al proprietario dall’articolo 832 del codice civile.
Costituendo un diritto reale di godimento su cosa altrui si attribuirà il potere di godimento del bene, ossia di utilizzo, ad un soggetto diverso dal proprietario che continuerà ad esercitare la facoltà di disposizione sul bene.
Di seguito vengono indicati alcuni diritti reali di godimento su cosa altrui.
Diritto di superficie (art. 952 e sgg. c.c.)
Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra o al disotto del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione realizzata. I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano se non per l’anno in corso alla scadenza del termine. Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.
Diritto di enfiteusi (art. 957 e sgg. c.c.)
L’enfiteusi è una forma di diritto reale di godimento su un bene immobile (come un terreno). Tale diritto consente a una persona o ente di godere dell’uso e del godimento di un bene immobile appartenente a qualcun altro, per un periodo di tempo determinato o per un tempo indeterminato, in cambio di un canone annuale o periodico. L’enfiteusi può essere concessa per un periodo di tempo limitato o per un tempo indefinito. Nel caso di un periodo limitato, l’enfiteuta ha il diritto di godere del bene per il tempo specificato nel contratto di enfiteusi.
L’enfiteuta è tenuto a pagare un canone annuale o periodico al proprietario del terreno, noto come enfiteutico, in cambio del diritto di godimento. Il canone può essere fissato in anticipo o può essere determinato in base a una percentuale del valore del terreno.
In genere, il diritto di enfiteusi può essere trasferito ad altri soggetti, a meno che il contratto di enfiteusi non contenga restrizioni in merito. L’enfiteuta ha il diritto di coltivare il terreno, costruire edifici, raccogliere i frutti e in generale godere dei benefici del terreno, ma con l’obbligo di mantenere il terreno e rispettare le leggi e i regolamenti locali.
Il proprietario mantiene la proprietà formale del terreno ma perde il diritto di godimento diretto. Tuttavia, continua a ricevere il canone annuale o periodico dall’enfiteuta.
L’enfiteusi può essere estinta per varie ragioni, tra cui il decorso del termine specificato nel contratto, l’abbandono del terreno da parte dell’enfiteuta o altre circostanze previste dalla legge.Diritto di usufrutto (art. 978 e segg. c.c.)
L’usufrutto è un diritto reale su cosa altrui in cui agiscono due parti: il nudo proprietario che conserva la facoltà di disposizione del bene, e il cessionario della facoltà di godimento del bene oggetto del diritto, denominato usufruttuario. L’usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell’uomo. Può anche acquistarsi per usucapione. La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. L’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent’anni.
L’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo. La cessione dev’essere notificata al nudo proprietario; finché non sia stata notificata, l’usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.
L’usufruttuario deve restituire le cose che formano oggetto del suo diritto, al termine dell’usufrutto. Nel godimento della cosa egli deve usare la diligenza del buon padre di famiglia, utilizzare le cose nello stato in cui si trovano, ed è tenuto a fare a sue spese l’inventario dei beni, previo avviso al proprietario.
Le spese, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
Sono a carico dell’usufruttuario e per la durata del suo diritto le imposte che gravano sul reddito. Per l’anno in corso al principio e alla fine dell’usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l’usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto.
L’usufrutto si estingue:- per prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni;
- per la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona;
- per il totale perimento della cosa su cui è costituito.
Uso (art. 1021 c.c.) e abitazione (1022 c.c.)
Chi ha diritto d’uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia.
I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.
Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.
I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione.
Chi ha l’uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario.
Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.Servitù prediali (art. 1027 e sgg. c.c.)
La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. L’utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo.
È ammessa la costituzione di una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro.
Le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente.
Possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
Quando in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto è costituita con sentenza. La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta.
Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.
Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito.
Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno, avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica.
Se il passaggio cessa di essere necessario, può essere soppresso in qualunque tempo a istanza del proprietario del fondo dominante o del fondo servente.
Le servitù prediali possono essere costituite per contratto o per testamento.
Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.
Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più scomodo.
La servitù si estingue quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente.
La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni.
