Conseguenze giuridiche, sotto il profilo civilistico e fiscale, del comportamento del locatore che, nel concedere in locazione un immobile, concorda con il conduttore un canone suddiviso in due parti: una ufficiale, indicata nel contratto scritto e registrato, e una non ufficiale, pattuita verbalmente e non dichiarata
La questione della pattuizione di un canone di locazione parzialmente “in nero”, ovvero superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, è stata oggetto di un approfondito esame da parte della giurisprudenza di legittimità, che ha delineato un quadro normativo e interpretativo preciso, distinguendo principalmente tra locazioni ad uso abitativo e locazioni ad uso diverso.
Il principio generale, consolidato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, stabilisce la nullità del patto occulto volto a maggiorare il canone, lasciando impregiudicata la validità del contratto di locazione registrato per l’importo inferiore.
A) La disciplina per le locazioni ad uso abitativo
Per i contratti di locazione ad uso abitativo, la norma di riferimento è l’articolo 13, comma 1, della Legge n. 431 del 1998, il quale dispone:
<<È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.>>.
Su questa disposizione sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015, stabilendo un principio cardine in materia (così: Corted’Appello Napoli, sez. 2, sentenza n. 4924/2019; Corte d’Appello di Napoli, Sentenza n. 183 del 15 gennaio 2025; Tribunale Ordinario Perugia, sez. TS, sentenza n. 1918/2017).
La Corte ha chiarito che, in caso di simulazione relativa del canone, l’accordo simulatorio che prevede un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto registrato è affetto da nullità.
La fattispecie tipica analizzata dalla giurisprudenza è la seguente:
- locatore e conduttore stipulano un contratto di locazione destinato alla registrazione, indicando un canone inferiore a quello reale (contratto simulato).
- contestualmente, con una controdichiarazione scritta, le parti convengono che il canone effettivamente dovuto è di importo superiore (accordo dissimulato), spesso con l’intento del locatore di eludere il fisco.
In questo scenario, la Suprema Corte ha chiarito che la nullità prevista dall’art. 13 della L. 431/1998 colpisce esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone.
La norma imperativa impedisce la sostituzione del canone apparente (quello registrato) con quello reale (quello pattuito “in nero”). Di conseguenza:
- Il patto occulto è nullo: La clausola contenuta nella controdichiarazione, che prevede il canone maggiorato, è affetta da nullità ex lege;
- Il contratto registrato resta valido: Il contratto di locazione originario, regolarmente registrato con il canone apparente, rimane valido ed efficace tra le parti;
- Il canone dovuto è quello apparente: Il conduttore è legalmente tenuto a corrispondere unicamente il canone inferiore, come risultante dal contratto scritto e registrato.
È fondamentale sottolineare che tale nullità non è suscettibile di sanatoria. La registrazione tardiva del patto occulto non ha alcun effetto sanante, in quanto si tratta di un “fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica” dell’accordo (Tribunale Ordinario di Perugia, sez. TS, sentenza n. 1918 cit.). Solo un nuovo accordo novativo, successivo e regolarmente registrato, potrebbe modificare l’assetto negoziale.
Il conduttore, inoltre, ha diritto di agire per la restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone registrato, proponendo l’azione entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile, come previsto dal comma 2 del medesimo articolo 13 della L. 431/1998.
B) La disciplina per le locazioni ad uso diverso
Per le locazioni ad uso diverso, la questione è stata risolta dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017, richiamata anche in successive pronunce (Cass. Civ.,Sez. 3, n. 22126 del 13 ottobre 2020; Cass. Civ., Sez. 3, sentenza n. 8968 del 30 marzo 2023).
In assenza di una norma analoga all’art. 13 della L. 431/1998, la Corte ha comunque concluso per la nullità del patto occulto di maggiorazione del canone, sebbene attraverso un percorso argomentativo differente. Per queste locazioni, la nullità non è “testuale”, ma “virtuale”, ai sensi dell’art. 1418, comma 1, del codice civile. Il ragionamento delle Sezioni Unite si fonda sui seguenti punti:
- causa concreta illecita: l’accordo simulatorio con cui le parti occultano una parte del canone ha come scopo pratico (causa concreta) l’elusione fiscale;
- contrasto con norma imperativa: tale finalità si pone in diretto contrasto con la norma tributaria che impone l’obbligo di registrazione fedele e integrale dei contratti di locazione. Questa norma, secondo l’interpretazione evolutiva della giurisprudenza, assume il rango di norma imperativa, la cui violazione incide sulla validità degli atti civilistici.
Anche in questo caso, la nullità colpisce selettivamente solo il patto occulto, secondo il principio “vitiatur sed non vitiat” (i.e.: è viziato, ma non vizia l’intero atto). Pertanto:
- è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità non vizia l’intero atto, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
Anche per le locazioni a uso diverso, quindi, il patto occulto è insanabilmente nullo e il canone dovuto rimane quello dichiarato nel contratto registrato.
Il conduttore può ripetere le somme versate in eccedenza, secondo l’azione prevista dall’art. 79 della Legge n. 392/1978 (Corte d’Appello di Catania, sentenza n. 208 cit.).
C) Distinzione con l’omessa registrazione del contratto
La giurisprudenza ha chiarito che la fattispecie della simulazione del canone deve essere tenuta distinta da quella della totale omissione della registrazione del contratto (Corte d’Appello di Napoli, sentenza n. 183 cit.; Corte d’Appello Palermo, sez. 2, sentenza n. 2013 cit.).
La simulazione del canone è vizio genetico e voluto da entrambe le parti, che porta alla nullità insanabile del solo patto occulto a causa del suo scopo illecito.
Un contratto di locazione (non simulato) che non viene registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della Legge n. 311/2004 (Corte di Appello di Napoli, sentenza n. 183 cit.; Tribunale di Torre Annunziata, sentenza n. 853 del 21 marzo 2024.
Tuttavia, questa nullità è considerata sanabile. La registrazione tardiva, consentita dalle norme tributarie, produce un effetto sanante retroattivo (ex tunc), rendendo il contratto valido ed efficace fin dalla sua stipulazione (Tribunale di Torino, sentenza n. 4691 del 22 novembre 2023; Cass. Civ., Sez. 3, n. 26398 del 7 settembre 2022).
La maggiore gravità attribuita all’ipotesi simulatoria, che consiste in un’azione deliberata per ingannare il fisco, giustifica il trattamento più rigoroso dell’insanabilità (Corte d’Appello Palermo, sez. 2, sentenza n. 2013 cit.).
D) Prova della simulazione
Per quanto riguarda l’onere della prova, il conduttore che intende far valere la simulazione e la conseguente nullità del patto di maggiorazione può utilizzare qualsiasi mezzo istruttorio, inclusa la prova per testimoni e per presunzioni, poiché l’azione è volta a far emergere l’illiceità dell’accordo (Tribunale di Torre Annunziata, sentenza n. 499 del 28 febbraio 2025).
