La disciplina della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è cambiata in modo deciso con la Legge di Bilancio 2026, Legge 30 dicembre 2025, n. 199, entrata in vigore il 1° gennaio 2026. Fino a pochi mesi prima si trattava di un istituto quasi interamente “costruito” da dottrina e giurisprudenza, rimasto a lungo ai margini del dibattito pubblico e conosciuto soprattutto dagli addetti ai lavori e da quei proprietari che si erano trovati alle prese con immobili divenuti più un problema che una risorsa. Oggi, invece, la rinuncia abdicativa è oggetto di una disciplina espressa, inserita in una legge finanziaria, con immediate ricadute pratiche per chi possiede case, terreni o fabbricati difficili da gestire.
Per comprendere che cosa sia accaduto occorre ricordare, sia pure in estrema sintesi, il passaggio fondamentale rappresentato dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 23093 dell’11 agosto 2025. Con quella decisione la Corte di cassazione ha posto fine a decenni di incertezze, affermando in modo netto che il proprietario di un immobile può rinunciare al proprio diritto con un atto unilaterale, non recettizio, da stipularsi per atto pubblico o scrittura privata autenticata e da trascrivere nei registri immobiliari. La Corte ha chiarito che si tratta di una forma di esercizio del potere di disporre della cosa riconosciuto dall’art. 832 c.c. e che l’effetto non è un trasferimento verso un altro soggetto scelto dal proprietario, ma un acquisto automatico da parte dello Stato a titolo originario, in forza dell’art. 827 c.c., come avviene per i beni vacanti.
Nel precedente approfondimento sulla sentenza si era già visto come le Sezioni Unite avessero escluso che la rinuncia potesse essere dichiarata nulla per il solo fatto di essere finalizzata a liberarsi di un bene gravato da oneri, debiti o costi di manutenzione. L’interesse del proprietario a non detenere più l’immobile, anche se mosso da ragioni meramente economiche o “egoistiche”, è stato ritenuto comunque meritevole di tutela; si è altresì affermato che eventuali limiti alla facoltà di rinunciare alla proprietà, in nome della funzione sociale del diritto dominicale, possono essere introdotti soltanto dal legislatore e non dal giudice.
Questo quadro, che già rappresentava una svolta importante, è stato però quasi immediatamente riequilibrato dal legislatore. La Legge di Bilancio 2026 ha infatti inserito, all’art. 1, comma 731, una disposizione espressa sulla rinuncia abdicativa: l’atto con cui il proprietario rinuncia alla proprietà immobiliare, con conseguente acquisto a titolo originario da parte dello Stato ai sensi dell’art. 827 c.c., è nullo se non è accompagnato da documentazione che attesti la conformità del bene alla normativa vigente, compresa quella urbanistica, ambientale e sismica. Il successivo comma 732 estende la regola anche alle regioni a statuto speciale e alle province autonome, compatibilmente con i rispettivi statuti e le norme di attuazione.
Ciò significa, in termini molto pratici, che dal 1° gennaio 2026 non è più sufficiente dichiarare davanti al notaio di voler rinunciare alla proprietà di un immobile e chiedere la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. Perché la rinuncia sia valida occorre allegare all’atto un vero e proprio corredo di certificazioni e attestazioni tecniche che dimostrino la regolarità dell’immobile sotto una serie di profili: urbanistici ed edilizi, ambientali e di sicurezza sismica. In mancanza di tale documentazione la rinuncia è nulla, cioè giuridicamente inesistente, e la proprietà resta in capo al soggetto che ha sottoscritto l’atto, con tutti i rischi e le responsabilità che ne derivano.
Proprio il riferimento alla “conformità del bene alla vigente normativa” rende evidente come la nuova disciplina non si limiti a un controllo meramente formale. Sul piano urbanistico, ad esempio, occorre che l’immobile risulti edificato o trasformato nel rispetto dei titoli abilitativi richiesti (permessi di costruire, DIA, SCIA), che eventuali abusi siano stati sanati e che la destinazione d’uso sia conforme agli strumenti urbanistici vigenti. Sul piano ambientale assumono rilievo l’eventuale presenza di materiali pericolosi, come l’amianto, la collocazione in siti contaminati, la sottoposizione a vincoli paesaggistici o idrogeologici e il rispetto delle relative prescrizioni. Sotto il profilo sismico occorre verificare che l’immobile sia stato progettato e realizzato secondo le norme tecniche per le costruzioni e, ove necessario, adeguato o migliorato in relazione alla classificazione sismica della zona.
In molti casi è difficile che un singolo proprietario disponga già di una documentazione completa e aggiornata, soprattutto quando l’immobile è risalente nel tempo, non è mai stato oggetto di interventi recenti o si trova in zone rurali e montane.
La ragione di questa scelta legislativa si comprende meglio se si guarda al fenomeno che si stava delineando dopo la sentenza delle Sezioni Unite. Negli anni precedenti, la rinuncia abdicativa era stata spesso evocata come possibile via di fuga per chi possedeva immobili abusivi, ruderi pericolanti, terreni instabili o fabbricati situati in aree a rischio idrogeologico, difficili da mettere in sicurezza e ancor più da vendere. In tali situazioni il mantenimento della proprietà comportava spese crescenti (manutenzione, imposte, eventuali lavori imposti dal Comune) e rischi di responsabilità civile e penale in caso di crolli, frane o danni a terzi. Non sorprende quindi che, una volta chiarita l’ammissibilità della rinuncia abdicativa, molti abbiano iniziato a guardare a questo strumento come a una possibile via per liberarsi di immobili problematici, lasciando che fosse lo Stato a farsene carico.
Dal punto di vista della finanza pubblica, tuttavia, la prospettiva appariva rovesciata. Lo Stato rischiava di vedersi trasferire un patrimonio di immobili di scarso o nullo valore di mercato, spesso irregolari, da bonificare, mettere in sicurezza o demolire. Il legislatore ha quindi scelto una soluzione immediata: anziché prevedere un potere di rifiuto in capo all’Agenzia del Demanio o introdurre una valutazione caso per caso sulla convenienza dell’acquisizione, ha colpito a monte l’atto di rinuncia, sancendone la nullità in assenza della prova della piena regolarità del bene. In altre parole, se l’immobile è irregolare, non è lo Stato a poter dire “no, grazie”: è il privato che non può neppure rinunciare validamente.
Per chi guarda alla questione con gli occhi del proprietario, la situazione che si crea è delicata. La rinuncia abdicativa era stata presentata, dopo la sentenza n. 23093/2025, come uno strumento estremo ma praticabile in presenza di immobili degradati, situati in zone remote, magari ereditati e mai utilizzati, che nessuno intende acquistare e che continuano a generare costi. Ora, proprio per quei beni la nuova disciplina rende estremamente difficile giungere a un atto valido. Una casa costruita molti anni fa con modifiche non del tutto regolari, un fabbricato rurale ampliato senza titolo abilitativo, un edificio che richiederebbe costosi interventi di adeguamento sismico: in tutti questi casi ottenere certificazioni complete di conformità può risultare economicamente insostenibile o tecnicamente complesso. Si determina così quella che alcuni commentatori hanno definito una sorta di “prigione proprietaria”: il proprietario non riesce a vendere, non trova soggetti interessati a ricevere l’immobile in donazione e, al contempo, non può rinunciare se prima non regolarizza ciò che non ha la forza di regolarizzare.
Dal punto di vista tecnico-giuridico, il meccanismo scelto dal legislatore è quello della nullità testuale. Non si tratta di un vizio ricavato in via interpretativa, ma di un’invalidità espressamente prevista dalla legge: l’atto è nullo se manca la documentazione richiesta. La nullità, a differenza di altri vizi meno gravi, non può essere sanata e può essere rilevata in ogni momento, anche d’ufficio dal giudice. Ciò comporta che una rinuncia priva di adeguata documentazione possa essere dichiarata inefficace anche a distanza di anni, ad esempio nell’ambito di una controversia relativa alla responsabilità per danni causati dall’immobile. Occorre tuttavia ricordare che la nuova disciplina riguarda soltanto le rinunce formate dal 1° gennaio 2026 in poi; gli atti validamente stipulati prima di tale data restano regolati dal quadro precedente e non possono essere rimessi in discussione per effetto della modifica legislativa sopravvenuta.
Ciò che la Legge di Bilancio non incide, almeno sul piano formale, sono i principi affermati dalle Sezioni Unite sulla natura della rinuncia abdicativa. L’atto resta unilaterale e non recettizio; l’acquisto dello Stato continua a essere qualificato come effetto automatico ex lege, a titolo originario, quando la rinuncia è valida; non viene introdotto alcun obbligo per il giudice di sindacare la meritevolezza dell’interesse del proprietario, né si modifica la ricostruzione della causa del negozio offerta dalla Corte. Cambia però il presupposto affinché quel meccanismo possa operare: mentre prima bastava l’esistenza di un atto formalmente corretto e trascritto, ora è richiesta anche la prova documentale della regolarità dell’immobile. Solo in presenza di tale condizione si produce la vacanza che determina l’acquisto statale.
La dottrina più attenta ha già evidenziato alcune possibili criticità della nuova norma, anche sul piano costituzionale. Da un lato, si può sostenere che il proprietario resta libero di vendere o donare l’immobile a terzi e che non si è quindi in presenza di un vero divieto di dismissione, ma di un irrigidimento di una specifica modalità. Dall’altro lato, non può ignorarsi che la rinuncia abdicativa era stata riconosciuta come espressione della libertà dominicale in un contesto in cui il mercato immobiliare non offre sempre sbocchi, soprattutto per beni marginali o gravati da irregolarità. Il requisito della conformità integrale rischia, in concreto, di impedire proprio ai proprietari più deboli di liberarsi di situazioni che non sono in grado di gestire. Inoltre, la formula utilizzata dal legislatore, che richiama in modo generico la “conformità alla vigente normativa”, lascia aperte incertezze circa i documenti effettivamente necessari e il livello di approfondimento tecnico richiesto, con il rischio di contenziosi e di prassi non uniformi tra uffici notarili e tribunali.
Per il lettore non giurista può essere utile una considerazione conclusiva. La rinuncia abdicativa non scompare dall’ordinamento: continua a esistere come possibilità, ma diventa, nella sostanza, uno strumento praticabile soprattutto per immobili già in regola o comunque regolarizzabili senza costi sproporzionati. In tali ipotesi la rinuncia potrà ancora essere valutata come opzione estrema, ad esempio quando i costi fiscali o manutentivi superano di gran lunga il beneficio tratto dal bene. Nei casi in cui l’immobile presenti criticità urbanistiche, ambientali o strutturali rilevanti, invece, la nuova disciplina impone un cambio di prospettiva: il problema non è più soltanto se sia ammissibile rinunciare alla proprietà, ma se sia possibile e sostenibile riportare l’immobile alla conformità richiesta dalla legge.
Nel complesso, la Legge di Bilancio 2026 segna un passaggio chiaro: la rinuncia abdicativa non è più il terreno sperimentale di soluzioni “creative” per disfarsi di immobili problematici, ma un istituto inserito in un sistema di garanzie pubblicistiche volto a tutelare il territorio, l’ambiente e la sicurezza collettiva. La libertà di non voler più essere proprietari non può tradursi nel trasferimento automatico alla collettività di beni irregolari o pericolosi. In questo equilibrio, la rinuncia abdicativa sopravvive come possibilità estrema, ma viene ricondotta entro un contesto in cui responsabilità individuale e interesse pubblico sono chiamati a confrontarsi in modo più consapevole.
*Coautore: dott. Francesco Romeo
