Nel 2025, la giurisprudenza italiana ha affrontato importanti questioni in materia di compravendita immobiliare e di locazioni. Di seguito si propone un’analisi delle pronunce più significative.
1. Compravendita immobiliare e caparra confirmatoria
Con la sentenza n. 1168 del 9 aprile 2024, il Tribunale di Firenze ha ritenuto legittimo il recesso del promissario acquirente da un contratto preliminare, motivato dall’impossibilità per il promittente venditore di fornire la documentazione urbanistica e catastale. Il giudice ha riconosciuto il diritto alla restituzione del doppio della caparra, ribadendo l’obbligo del venditore di garantire la regolarità giuridica del bene.
2. Usucapione: orientamenti e chiarimenti
Nel 2025, la giurisprudenza ha consolidato alcuni principi in materia di usucapione:
- La Corte d’Appello di Roma (sent. n. 3261) ha escluso che il contratto preliminare con immissione nel possesso e pagamento del prezzo possa far decorrere l’usucapione abbreviata, trattandosi di mera detenzione.
- Il Tribunale di Como (sent. n. 656) ha accolto una domanda di usucapione ex art. 1159 c.c., riconoscendo la presunzione di buona fede e l’efficacia di attività materiali come costruzioni edilizie, locazioni e pagamento di imposte.
- Il Tribunale di Potenza (sent. n. 1194) ha affermato che un uso reiterato e continuativo del bene esclude la semplice tolleranza.
3. Contratti preliminari e occupazione sine titulo
Secondo la Corte d’Appello di Milano (sent. n. 1550), in caso di consegna anticipata dell’immobile e successiva risoluzione del preliminare, il promissario acquirente è tenuto a corrispondere un’indennità di occupazione, a prescindere dalla responsabilità dell’inadempimento.
Il Tribunale di Gela (sent. n. 305) ha inquadrato il rapporto come comodato d’uso, escludendo un possesso utile ai fini dell’usucapione in assenza di interversione.
4. Danno da occupazione illegittima
La sentenza del Tribunale di Sassari (n. 783/2025) ha precisato che il danno derivante dall’indisponibilità di un immobile occupato senza titolo non è presunto, ma richiede la prova concreta del pregiudizio subito, anche mediante l’indicazione delle caratteristiche dell’immobile.
5. Servitù prediali
La Corte d’Appello di Roma ha ribadito che le servitù prediali richiedono la sussistenza di predialità, utilitas e realitas, specificando che l’utilità deve riguardare direttamente il fondo dominante e non un interesse meramente personale del proprietario.
6. Interversione del possesso
Il Tribunale di Milano (n. 5556/2025) ha riconosciuto l’interversione del possesso in favore del coniuge superstite di un conduttore, ritenendo che il comportamento materiale e psicologico fosse sufficiente a integrare il mutamento del titolo del possesso ai sensi dell’art. 1141 c.c.
7. Negozi fiduciari immobiliari
Il Tribunale di Napoli Nord (n. 2549/2025) ha affermato che un patto fiduciario su beni immobili può essere stipulato anche verbalmente, ma la parte che ne invoca l’esistenza deve fornire una prova rigorosa, non potendo basarsi su mere dichiarazioni unilaterali.
8. Locazioni abitative: morosità e oneri accessori
Il Tribunale di Firenze (n. 1168/2025) ha ribadito che la morosità nel pagamento del canone, protrattasi per oltre 20 giorni dalla scadenza, costituisce causa automatica di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 5 L. 392/1978.
Con la sentenza n. 444 del 6 febbraio 2025, lo stesso Tribunale ha dichiarato nulla una clausola che poneva genericamente tutte le spese condominiali a carico del conduttore in misura forfettaria, in violazione degli artt. 9 e 79 L. 392/1978.
9. Locazioni commerciali: novazione e clausole risolutive
Il Tribunale di Torre Annunziata (n. 237/2025) ha riconosciuto come legittimo l’aumento del canone pattuito in una nuova scrittura, considerata novativa del precedente contratto per via del cambio di parte locatrice e della registrazione del nuovo accordo.
In tema di clausole risolutive all’interno di un contratto di locazione, la giurisprudenza (Tribunali di Milano, Roma, Napoli, Treviso, Ancona) ha chiarito che, in presenza di clausole risolutive espresse, non è richiesta alcuna valutazione giudiziale circa la gravità dell’inadempimento.
10. Canoni futuri e spese di mediazione
I Tribunali di Ravenna (n. 561/2025) e Cosenza (n. 863/2025) hanno riconosciuto la possibilità di condannare il conduttore al pagamento dei canoni maturati fino al rilascio dell’immobile anche nel giudizio ordinario.
Il Tribunale di Treviso ha inoltre stabilito che le spese di mediazione obbligatoria sono equiparabili a quelle processuali e devono essere poste a carico della parte soccombente.
11. Cedolare secca: interpretazioni contrastanti
Due pronunce della Cassazione hanno offerto letture opposte sull’applicabilità della cedolare secca:
- La sentenza n. 12079/2025 ha ammesso l’opzione anche se il conduttore è un’impresa, purché il locatore sia una persona fisica non imprenditore.
- L’ordinanza n. 30016/2025 ha invece rimesso la questione alle Sezioni Unite, suggerendo che il regime agevolato spetti solo quando entrambe le parti non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa.
Il Tribunale di Catania (n. 1072/2025) ha precisato che il reddito da cedolare secca deve essere computato nel calcolo del reddito complessivo ai fini dell’accesso a prestazioni assistenziali (art. 3, comma 7, D.Lgs. 23/2011).
12. Clausole penali e vessatorietà
Il Tribunale di Nola (n. 2306/2025) ha confermato la validità della clausola penale per ritardo nel pagamento del canone in un contratto commerciale, escludendone la vessatorietà ex art. 1341, co. 2, c.c. Tuttavia, ha ritenuto la penale eccessiva e l’ha ridotta da 50 a 10 euro al giorno.
13. Orientamenti consolidati della giurisprudenza 2025
Le pronunce del 2025 confermano l’affermarsi di alcuni orientamenti consolidati:
Spese di mediazione: recuperabili secondo il principio della soccombenza.
- Onere probatorio: il locatore deve provare il proprio diritto e allegare l’inadempimento; il conduttore deve dimostrare il pagamento.
- Locazioni abitative: la gravità dell’inadempimento è predeterminata per legge (art. 5 L. 392/1978).
- Locazioni commerciali: la gravità va valutata caso per caso (art. 1455 c.c.).
- Clausole risolutive espresse: operano automaticamente, senza necessità di valutazione giudiziale.
- Canoni futuri: condanna possibile anche nel rito ordinario.
