1. Premessa
La questione dell’agibilità degli immobili oggetto di trasferimento rappresenta, da tempo, uno snodo centrale nella prassi contrattuale immobiliare, incidendo in misura rilevante sulla funzionalità del bene e sulla sua attitudine alla circolazione giuridica.
L’odierno impianto normativo, disciplinato dall’art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, ha riformulato la materia introducendo l’istituto della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), affidata alla dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato e finalizzata a comprovare la conformità dell’edificio ai requisiti di igiene, sicurezza, risparmio energetico e accessibilità.
Il certificato, da considerarsi parte integrante della documentazione relativa alla proprietà e all’uso del bene, rientra tra gli atti che il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente ex art. 1477, comma 3, c.c., secondo l’interpretazione ormai pacifica della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. II, ord. 22 aprile 2025, n. 10449).
2. Tipologie di Carenza e Distinzione tra Vizi Sostanziali e Formali
Il quadro giurisprudenziale più recente ha elaborato una distinzione funzionale tra tre categorie di carenze, a ciascuna delle quali corrisponde una diversa disciplina rimediale:
- Carenza sostanziale insanabile: si ha in presenza di difetti strutturali o funzionali non sanabili, tali da compromettere in modo irreversibile la destinazione d’uso dell’immobile. Trattasi di ipotesi paradigmatica di aliud pro alio, che legittima la risoluzione del contratto, svincolata dai termini di decadenza previsti per i vizi della cosa (Cass. civ., sez. II, sent. 2 agosto 2023, n. 23604).
- Carenza sostanziale sanabile: si configura allorché l’immobile presenti difformità tecniche regolarizzabili. In tal caso, il vizio è soggetto alla disciplina degli artt. 1490 ss. c.c., con possibilità di ottenere la riduzione del prezzo o la risoluzione, ove ne ricorrano i presupposti.
- Carenza meramente formale: si verifica quando il bene possiede tutte le caratteristiche richieste per l’agibilità, ma manca la relativa attestazione. Il vizio ha natura documentale e non incide sulla commerciabilità del bene, fondando unicamente un’azione per l’adempimento ex art. 1477, co. 3, c.c. e, se del caso, per il risarcimento del danno, a condizione che ne venga fornita adeguata prova.
3. Strumenti di Tutela per l’Acquirente
A seconda della natura della carenza riscontrata, il nostro ordinamento riconosce all’acquirente una gamma articolata di rimedi, i cui presupposti e limiti variano in ragione dell’intensità dell’inadempimento:
3.a Azione di risoluzione per grave inadempimento
Ai sensi dell’art. 1453 c.c., la risoluzione è ammessa nei casi in cui l’immobile, per difetti strutturali e insanabili, risulti inidoneo all’uso convenuto. In tal senso, la giurisprudenza ha più volte affermato che la mancanza del certificato, congiunta alla presenza di abusi non sanabili, può integrare gli estremi di una vendita di aliud pro alio.
3.b Azione per vizi della cosa venduta
Laddove il vizio sia sanabile, si applica la disciplina degli artt. 1490 e ss. c.c. L’acquirente può optare tra risoluzione e riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.), fermo restando l’obbligo di denuncia entro 8 giorni dalla scoperta e il termine di prescrizione annuale (art. 1495 c.c.), salve le ipotesi di occultamento doloso o riconoscimento del vizio.
3.c Azione per difetto di qualità essenziali
In base all’art. 1497 c.c., qualora l’immobile sia privo delle qualità promesse o essenziali alla destinazione pattuita, il compratore può chiedere la risoluzione secondo le regole generali, purché il difetto ecceda i limiti di tolleranza imposti dagli usi. Anche in questo caso, valgono i termini di cui all’art. 1495 c.c.
3.d Azione di adempimento e consegna documentale
Nei casi in cui manchi esclusivamente la certificazione amministrativa, è esperibile l’azione per l’esatto adempimento dell’obbligo documentale ex art. 1477, comma 3, c.c., con eventuale risarcimento dei costi sostenuti per l’ottenimento della SCA (Cass. civ., sez. II, sent. 2 agosto 2023, n. 23605).
3.e Azione risarcitoria
Il risarcimento può essere richiesto a titolo autonomo o congiunto alle altre azioni. La liquidazione del danno deve essere effettuata in base al pregiudizio effettivamente subito, e non mediante astratte percentuali di abbattimento del valore (Cass. civ., ord. 22 aprile 2025, n. 10449).La casistica evidenzia due approcci distinti:
- nei vizi sostanziali, il danno può comprendere restituzione del prezzo, costi di regolarizzazione, spese tecniche e pregiudizi patrimoniali accessori;
- nei vizi formali, è circoscritto ai costi amministrativi necessari per la regolarizzazione dell’agibilità.
4. Incidenza nei contratti preliminari e nella fase esecutiva
La giurisprudenza ritiene che, anche in sede di contratto preliminare, la mancata disponibilità del certificato costituisca inadempimento rilevante, idoneo a giustificare il rifiuto di stipulare il definitivo da parte del promissario acquirente.
In ambito di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., è altresì ammessa la richiesta contestuale di riduzione del prezzo, in presenza di vizi incidenti sull’equilibrio del rapporto sinallagmatico.
5. Differenziazioni per tipologia di immobile
Per le nuove costruzioni, l’art. 24, comma 2, T.U.E. impone l’attivazione della procedura entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori; l’omissione è, in genere, assimilabile a vizio sostanziale.
Per gli immobili esistenti, il comma 7-bis consente la presentazione della SCA in via autonoma, a condizione che l’immobile sia legittimamente realizzato e rispetti i requisiti ministeriali.
Nei confronti del costruttore può trovare applicazione la responsabilità ex art. 1669 c.c. per difetti gravi dell’edificio, con conseguente responsabilità solidale con il venditore.
6. Principi giurisprudenziali consolidati
Dalla prassi interpretativa emergono alcuni assunti ormai pacifici:
- la SCA rappresenta un requisito funzionale e non strutturale della commerciabilità del bene;
- la qualificazione della carenza (sostanziale vs. formale) è determinante ai fini rimediali;
- la conoscenza del vizio da parte dell’acquirente non preclude la tutela, salvo rinuncia espressa;
- la valutazione del danno va ancorata a criteri oggettivi e concreti, non a riduzioni forfetarie.
7. Evoluzione dell’orientamento giurisprudenziale
Negli ultimi anni, la Corte di Cassazione ha progressivamente abbandonato l’approccio rigidamente formale che assimilava ogni mancanza della certificazione a un vizio impeditivo della commerciabilità. Con ordinanza n. 28416 del 5 novembre 2024, la Suprema Corte ha chiarito che la carenza della SCA non incide sulla validità del contratto, ma sulla sua corretta esecuzione, con effetti differenziati in base alla natura e alla gravità dell’inadempimento.
