a. Profili generali e riflessi economico-giuridici
Abbiamo visto come l’omessa allegazione, in sede negoziale, della certificazione di abitabilità – attualmente configurata quale Segnalazione Certificata di Agibilità ex d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia) – comporta ricadute giuridiche ed economiche rilevanti, incidendo sia sulla responsabilità contrattuale del venditore, sia sulla piena commerciabilità del bene oggetto del trasferimento.
b. Rilevanza normativa e funzione sostanziale del certificato
Il documento in questione attesta la conformità dell’immobile ai requisiti legali in materia di sicurezza, igiene, salubrità e contenimento energetico. In ambito civilistico, la sua rilevanza discende dall’art. 1477, comma 3, c.c., che impone al venditore l’obbligo di consegnare i titoli e i documenti necessari all’esercizio del diritto di godimento del bene, tra cui, secondo costante orientamento giurisprudenziale, rientra anche la certificazione di agibilità.
c. Natura dell’inadempimento e sistematizzazione giurisprudenziale della Cassazione
La Suprema Corte ha elaborato una tripartizione sistematica delle conseguenze giuridiche derivanti dall’assenza della certificazione di agibilità nelle compravendite immobiliari, secondo una progressione logica fondata sulla gravità delle difformità riscontrate e sull’idoneità del bene a soddisfare la funzione economico-sociale convenuta.
- Vendita di aliud pro alio
Tale fattispecie si configura quando le difformità rendono il bene radicalmente diverso da quello pattuito, in quanto strutturalmente inidoneo alla destinazione abitativa e privo in radice dei requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e risparmio energetico, in modo insanabile. La Cass. civ., Sez. II, sent. n. 23605/2023, ha ribadito che in presenza di carenze strutturali non emendabili, “il bene assume connotazioni ontologicamente difformi rispetto all’accordo, risultando del tutto inidoneo a soddisfare l’utilitas perseguita”. In simili ipotesi, è ammessa la risoluzione del contratto senza soggiacere ai termini di cui all’art. 1495 c.c. È il caso, ad esempio, di un immobile la cui altezza interna sia inferiore al minimo normativo previsto per l’agibilità residenziale, come stabilito dalla Corte d’Appello di Genova, sent. n. 474/2025. - Vizio per carenza di qualità essenziali
In presenza di difformità sanabili, l’inadempimento si traduce in un vizio della cosa venduta o nella mancanza di qualità essenziali ex art. 1490 c.c. Come chiarito dalla Cass. civ., Sez. II, sent. n. 23605/2023 cit., si tratta di anomalie incidenti sulla funzionalità abitativa ma suscettibili di regolarizzazione tecnica. La Corte d’Appello di Napoli, sent. n. 4231/2024, ha escluso la qualificazione in termini di aliud pro alio nel caso di vizi tecnici eliminabili mediante interventi onerosi, ma comunque idonei a rendere il bene conforme. In questa ipotesi, le azioni di garanzia sono soggette ai termini decadenziali e prescrizionali dell’art. 1495 c.c. - Inadempimento di lieve entità
Si è in presenza di un inadempimento meramente formale-documentale qualora i requisiti sostanziali di agibilità siano presenti, ma la procedura amministrativa per l’ottenimento della certificazione non sia stata avviata o conclusa. In tali casi, la Cass. civ., Sez. II, sent. n. 23605/2023 cit., ha escluso la risolubilità del contratto, ammettendo tuttavia il diritto al risarcimento del danno e all’adempimento. L’ordinanza Cass. civ., Sez. II, n. 10449/2025, ha confermato che, in mancanza di deficit strutturali, la commerciabilità del bene non risulta compromessa in senso tecnico-giuridico.
d. Criteri distintivi e valutazione giudiziale della gravità dell’inadempimento
Il discrimine tra le fattispecie dipende dalla possibilità di regolarizzazione. La Corte d’Appello di Firenze, sent. n. 792/2025, ha affermato che la sola possibilità astratta di ottenere la certificazione esclude la configurabilità della vendita di aliud pro alio. La Cass. civ., Sez. II, ord. n. 5963/2024, ha codificato i criteri di qualificazione: (a) aliud pro alio in caso di insanabilità; (b) vizio contrattuale se sanabile; (c) inadempimento lieve se imputabile a mera omissione documentale.
e. Principi giurisprudenziali consolidati
Il Tribunale di Torino, sent. n. 536/2025, ha sintetizzato l’orientamento affermando che la risoluzione non opera automaticamente, ma è subordinata a un vaglio concreto della gravità dell’omissione. La Corte d’Appello di Cagliari, sent. n. 403/2024, ha ribadito che l’inadempimento è risolutorio solo ove il bene non sia oggettivamente utilizzabile a causa di violazioni insanabili.
f. Valore della garanzia espressa del venditore
La presenza di un’assicurazione contrattuale specifica circa il rilascio della certificazione modifica la qualificazione giuridica dell’inadempimento. La Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10449/2025 cit., ha evidenziato che “l’inadempimento si configura in ogni caso qualora il venditore abbia espressamente garantito il conseguimento dell’agibilità”. In tal caso, anche in presenza di mere difformità formali, è legittima la domanda risarcitoria.
g. Conclusioni
L’assenza del certificato di abitabilità incide significativamente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto di compravendita immobiliare. Le conseguenze vanno calibrate in base alla natura, sanabilità e incidenza delle difformità. L’evoluzione giurisprudenziale sottolinea l’importanza della trasparenza documentale e della corretta informazione precontrattuale quale presidio contro il contenzioso e la disfunzione del mercato immobiliare.
